Московский район на задворках Звенигорода
Доехав по самой «голубой» ветке метро до станции «Кунцевская», оказываешься в одноименном ей московском районе — Кунцево. В месте, где лесопарковые зоны и многочисленные скверы занимают едва ли не больше площади, чем застройка, а жилые дома гармонично перемежаются многочисленными торговыми и офисными центрами с милыми названиями — «Тук-тук», «Трамплин», «Капитолий», «Кунцево Плаза» . Казалось бы, причем же тут Звенигород? Оказывается, очень даже причем.
Как Кунцево за МКАД убежало
Еще два-три десятилетия назад объяснить, где именно расположено Кунцево, не составляло ни малейшего труда. Конечно же, на западе Москвы, в треугольнике между Рублевским шоссе, МКАД и железнодорожной веткой Белорусского направления. Все начало усложняться в 1983 г., когда в состав района включили деревню Мякинино, не граничащую с ним и находящуюся гораздо севернее основной территории: за пределами МКАД, на правом берегу Москвы-реки, между столичным районом Строгино и подмосковным городом Красногорск, а если ориентироваться по магистралям, то между Новорижским и Волоколамским шоссе. Восемь лет спустя Кунцево приросло еще одним замкадным куском — поселком Рублево (который в состав Москвы входил еще с 1919 г., однако был приписан к иным городским территориальным образованиям), что тоже примыкает к Москве-реке, но находится между Новой Ригой и Рублевкой.
И, наконец, последнее на текущий момент перекраивание Кунцево произошло в 2012 г., когда площадь столицы в одночасье увеличилась в 2,5 раза и на свет появилась Новая Москва. Причем пополнился тогда город не только огромным пространством на юго-западном направлении, сформировавшим Новомосковский и Троицкий округа, — присоединились и некоторые другие территории, например, к западу и северу-востоку от прежних границ города. Превращать их в отдельные территориальные единицы не стали, а включили в ближайшие районы Москвы. Что произошло и с Кунцево — в состав района теперь входят еще два фрагмента бывшего Подмосковья.
Первый добавившийся сектор — через реку от поселка Рублево — это Рублево-Архангельское. С запада данный сектор граничит с населенными пунктами Архангельское и Захарково, а на северо-востоке подбирается к точке пересечения Новорижского и Ильинского шоссе. Это та самая территория, где несколько лет назад собирались построить так называемый город миллионеров, но после кризиса 2008 г. планы были радикально пересмотрены.
Второй — территории конезавода «ВТБ», находящиеся между Ильинским и Рублево-Успенским шоссе. Начинаясь около деревни Борки в 18 км от МКАД, они простираются еще на 40 км от Московской кольцевой автодороги, почти до Звенигорода. Этот участок по аналогии с Рублево-Архангельским все чаще называют Рублево-Успенским.
В итоге площадь Кунцево выросла в 3,2 раза. Теперь местным жителем в равной степени может считаться и тот, кто обитает на пересечении Малой Филевской улицы с Рублевским шоссе вблизи станции метро «Кунцевская», и тот, кому до МКАД нужно добираться 35 км, зато по пафосному Рублево-Успенскому шоссе. Тем, кто лишь подумывает поселиться в Кунцево, такая ситуация существенно усложнила жизнь. С одной стороны, придется повнимательнее изучить адрес приглянувшегося объекта, чтобы случайно не оказаться совсем в ином месте, чем предполагалось, например, рядом с Малой бетонкой. С другой стороны, возможности для выбора недвижимости возрастают, и можно присмотреть себе приобретение в многоквартирных домах или приглядеться к частным строениям.
На земле и над землей
За самыми старинными вариантами стоит отправляться в поселок Рублево. Здесь есть около полутора десятка жилых зданий, построенных до 1917 г. Самое старое датируется 1905 г. Располагаются они в большинстве случаев на первой или второй линии Москвы-реки. В основном это одноэтажные постройки, по 120–300 кв. м, по документам считающиеся многоквартирными. Правда, в открытых продажах их не найдешь: слишком уж эксклюзивны варианты, даже несмотря на возраст. Но это вовсе не означает, что приобрести здесь ничего нельзя. Просто искать нужно не по базам в интернете и не по агентствам недвижимости, а прямо на месте, общаясь с хозяевами. Обычно такая технология приносит неплохой улов даже в самых, казалось бы, безнадежных случаях.
Гораздо меньше усилий потребует поиск объектов загородного формата в деревне Мякинино. Главное — четко понимать, где именно проходит граница, за которой заканчивается Москва и начинается область. Скажем, комплексы «Парк Рублево», «Резиденция Рублево» и «Береста», в которых в продаже есть и коттежди, и таунхаусы, — это уже Одинцовский или Красногорский район, хотя расположены они вплотную к территории Кунцево. Но и в самом Мякинино варианты тоже есть. Например, на 2-й Мякининской улице за 20 млн руб. можно приобрести участок в 15 соток с подведенным электричеством и водопроводом. Постройка тут тоже имеется, но состояние ее таково, что проще снести и отстроить дом заново. На 5-й Мякининской продаются десять соток с небольшим деревянным домом с центральными коммуникациями, но за исключением отопления и газа. Просят за него 23 млн руб. Для сравнения: в упомянутых проектах на сопряженных территориях цены в три-четыре раза выше. Коттеджи там не в пример больше и новее, но это уже не Москва.
У тех, кого устраивают обычные квартиры, выбор шире. В том же поселке Рублево представлено множество 4–17-этажных домов разных лет постройки, а минимальный ценник составляет 4,3 млн руб. Столько просят за однушку площадью 31 кв. м на первом этаже хрущевки. Причем в целом по району это не самое дешевое предложение. Абсолютный минимум приходится на квартиру гостиничного типа в 17 кв. м — в пятиэтажном сталинском доме на улице Кунцевской. На продажу она выставлена за 3,8 млн руб. Вообще на основной территории Кунцево всевозможных сталинок масса: район начал активно застраиваться с конца 40-х гг. XX в. Большинство этих построек функционируют и поныне.
Но есть и более современные варианты. Например, на улице Молодогвардейской, в доме, построенном чуть менее трех лет назад компанией «Вектор сервис XXI». Это 13-этажное монолитное здание с охраняемой территорией, расположенное вблизи сразу нескольких парков: Солдатенковского, Ворошиловского, Суворовского и «Фили». Вторичных предложений в нем достаточно много. За 24 млн руб. здесь можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 79 кв. м на 12-м этаже, а за 60,8 млн руб. — целых 178 кв. м. Из прочих свежих вариантов — 23-этажный ЖК «АкадемикА», построенный компанией «Нью-Кармел» на улице Академика Павлова и введенный в эксплуатацию в конце 2014 г. Сейчас минимальный бюджет покупки в нем составляет 16,4 млн руб. За эту сумму можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 58 кв. м на десятом этаже. А за 80 млн руб. на продажу выставлен двухуровневый пентхаус площадью 280 кв. м.
Основной объем новых жилых объектов в Кунцево возводит ГК «ПИК». Причем все они расположены на исторической территории района, то есть в переделах МКАД. Так, в конце прошлого года этой компанией был введен в эксплуатацию 25-этажный дом на улице Ельнинской. Это панельное здание серии КОПЭ «Парус». Сейчас в первичной продаже уже ничего не осталось. На вторичном рынке за 12,9 млн руб. можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м, расположенную на 23-м этаже. Право собственности на нее еще не оформлено, сделку проведут по договору переуступки права требования.
Среди других строящихся объектов — два 15–25-этажных крупнопанельных корпуса с яркими фасадами — на улице Ярцевской, неподалеку от станции метро «Молодежная». Квартиры здесь можно приобрести уже с готовой отделкой, а в качестве подарка обещаны кондиционеры в каждой комнате. Самый дешевый из имеющихся вариантов — студия площадью 22 кв. м за 5,4 млн руб. Такая есть на 25-м этаже одноподъездного корпуса. Этажом ниже — в наличии полноценная однокомнатная квартира с изолированной кухней. В ней лишь на 4 кв. м больше, однако цена значительно выше — 9,8 млн руб. Впрочем, и студий, и однушек в продаже осталось совсем немного. Гораздо шире выбор двух- и трехкомнатных квартир. В 15-этажной секции другого корпуса на втором этаже еще не продана 70-метровая двушка. Цена предложения — 13,5 млн руб. А на последнем этаже 25-этажной секции того же корпуса есть трешка, в которой 87 кв. м. Стоит она 14,4 млн руб. Самые же дорогие и большие квартиры — в соседнем корпусе. В них по 94 кв. м, а цены приближаются к отметке 17,8 млн руб. Комплекс дорос до уровня 12–15-го этажа. Ввести его в эксплуатацию планируют в марте 2017 г.
Еще один объект того же застройщика — это ЖК Vander park на Рублевском шоссе. Проект этого комплекса, состоящего из восьми корпусов высотой 8–26 этажей, выполнен голландскими архитекторами, его отличие — в множестве приятных опций: панорамные эркеры на первых этажах, открытые террасы при пентхаусах и имеющиеся квартиры верхних уровней и пр. В этом объекте жилье будет сдаваться без отделки. Зато предусмотрено центральное кондиционирование, а первый, нежилой, этаж будет устроен вровень с землей, что исключает лишние ступеньки и пандусы. Самое дешевое из имеющихся предложений — студии площадью 23 кв. м (от 5,7 млн руб.). Габариты трехкомнатных квартир начинаются с 78 кв. м, их стоимость — от 18,7 млн руб., а четырехкомнатных с площадью от 114 кв. м — от 24,2 млн руб. А вот пентхаусов и двухкомнатных вариантов, предусмотренных проектом, в продаже пока нет, их выведут на рынок чуть позже. Сейчас комплекс находится на стадии монтажа шестого этажа. Сдать его обещают в июле 2018 г.
Что касается новых территорий, то в нынешнем году был обнародован генплан их развития, в соответствии с которым Рублево-Успенское шоссе предлагается застроить среднеэтажным жильем. Из наиболее близких планов пока можно назвать лишь один проект. Он будет реализован в пределах наиболее лакомой территории из всех замкадных площадок района: в 3 км от Кольца, на окруженном с трех сторон Москвой-рекой полуострове, к которому примыкает еще и длинная узкая коса. Здесь появятся жилые многоэтажные дома, апартаменты, школа и разнообразные объекты водной инфраструктуры. В рабочей документации он именовался «Мякинино», а сейчас получил окончательное название «Японский квартал». Возводить его будет ГК «Мортон». Строительство начинается в нынешнем году, а завершить работы планируют через пять лет.