Обоснованность платы за капремонт многоквартирного дома: как проверить?

Вопрос (очень много вопросов): - на каком основании может появиться данная строка — «кап. ремонт» и по каким нормам (нормативам), и кто это решает? - что такое «кап. ремонт»? - сколько раз можно проводить кап. ремонт дома, согласно каким законам? - платить или нет по данной строке? и т.д. и т.п. …

В общем, вопросов много, и чтобы не погрязнуть в бумажной переписке с ГЖУ, сразу пишу ВАМ! В надежде на быстрый ответ! Наша компания ГЖУ, участок 2 — ООО «Винтер-сервис».

Заранее благодарю. С Уважением, Наталья.

ОТВЕТ: Здравствуйте!Кто ищет, тот найдет!

Строка «кап. ремонт», если домом управляет УО, может появиться в платежном документе только на основании решения общего собрания собственников помещений дома. Соответственно, должен быть протокол такого собрания. Размер платы за кап. ремонт устанавливают, опять-таки, сами собственники. По сложившейся практике, он обычно устанавливается ими в размере федерального стандарта стоимости капремонта (сейчас — 3,7 руб./кв.м.).

Капитальный ремонт здания — это ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. Данное определение взято из ВСН 58-88 (р). Там же, в Приложении 3 (рекомендуемое), есть сведения о минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов (срок службы до капремонта).

Кап. ремонт дома можно проводить, наверное, сколько угодно раз, т.к. вышеуказанная продолжительность эксплуатации — рекомендуемая. Но замечу, что, согласно Жилищному кодексу РФ, решение о любом ремонте (текущем или капитальном) принимается на общем собрании собственников помещений дома.

Платить за капитальный ремонт стоит при наличии оснований (решение общего собрания). Вы не сможете не платить отдельно за кап. ремонт, т.к. платежка одна. Если же вы платили, и будет доказано, что плата была установлена неправомерно (неосновательное обогащение), УО / ТСЖ должна возвратить вам уплаченную сумму платы за кап. ремонт.

Компетенция общего собрания собственников по принятию решений о текущем и капитальном ремонте:В старой редакции(действовала до 17.06.2011 г.):В новой редакции(действует с 17.06.2011 г.):Статья 44 Жилищного кодекса РФ:2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (большинством не менее двух третей голосов — прим. ред.);<. >Статья 44 Жилищного кодекса РФ:2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме (большинством не менее двух третей голосов — прим. ред.);<. >4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (большинством голосов — прим. ред.);<. >Статья 46 Жилищного кодекса РФ:1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.<. >Таким образом, для принятия решения о текущем ремонте с 17.06.2011 г. достаточно простого большинства голосов собственников, участвующих в данном собрании. Для принятия решения о капитальном ремонте, как и прежде, требуется решение 2/3 всех собственников помещений дома.

См. также:— «Что такое капитальный и текущий ремонт?»— «Плата за капитальный ремонт жилья в Ижевске (1997—2005): история введения и отмены» (в тот период законодательством были предусмотрены обязательные платежи граждан за капремонт без учёта планов работ по дому и фактического выполнения работ по дому, что называется «котловой метод»)

Взимание платы за капремонт при отсутствии решений общего собрания о сроках его проведения, стоимости работ по капитальному ремонту — незаконно

Прокуратурой г. Нефтекамска на основании коллективного обращения пенсионеров и инвалидов, являющихся собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по ул. Карла Маркса, д. 3А, проведена проверка соблюдения жилищного законодательства.

Установлено, что управляющей организацией ООО «УЖКХ» в 2008-2010 гг. осуществлялся незаконный сбор платы за капитальный ремонт многоквартирного дома по ул. Карла Маркса, д. 3А. Жилой дом введен в эксплуатацию в 1998 году. За это время управляющей организацией ни разу не был проведен капитальный ремонт.

Незаконные действия ООО «УЖКХ» были обусловлены тем, что у управляющей организации отсутствовало решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт. Такое решение должно приниматься ежегодно с учетом обоснованных предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов и порядке финансирования капитального ремонта. Однако общее собрание собственников помещений о необходимости проведения капитального ремонта не проводилось.

Предложение о проведении капитального ремонта ООО «УЖКХ» жителям многоквартирного дома не представляло, как и должным образом не отчитывалось о расходовании денежных средств, уплаченных гражданами на проведение капитального ремонта.

По результатам проверки прокурором г. Нефтекамска направлено исковое заявление в суд о признании действий ООО «УЖКХ» по сбору платы за капитальный ремонт в 2008, 2009 и 2010 гг., начисления пеней за просрочку в оплате капитального ремонта незаконными и обязании ответчика произвести перерасчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Нефтекамским городским судом 20 мая 2010 года исковые требования прокурора были удовлетворены в полном объеме.

Ответ обновлён (дополнен).

Кстати, обратите внимание, если дом ремонтировался по 185-ФЗ, то собственники вносили плату за капремонт, размер которой, как и было положено, устанавливался на общем собрании (в руб./кв.м. в месяц). Прошёл год-другой, и, в ряде случаев, собственники уже полностью выплатили свою долю (5% от стоимости работ). Начисление платы за капремонт «по инерции» в таком случае — уже незаконно.

Как проверить, не переплачиваете ли вы за капремонт?

1. Подсчитайте сумму, подлежащую к уплате собственниками помещений за капремонт. Для этого долю собственников (в рублях, берётся из таблиц-приложений к постановлениям об утверждении Программ по капитальному ремонту) нужно поделить на общую площадь жилых и нежилых помещений дома (в кв.м., берётся из тех же таблиц). Получится общая стоимость в руб./кв.м. Например, 60 руб./кв.м. 2. Подсчитайте сумму, начисленную вам управляющей организацией за капремонт. По ежемесячным квитанциям, с начала взимания платы. Подсчитайте её в руб./кв.м. То есть, если размер платы в январе составлял 3,7 руб./кв.м., в феврале 3,7 руб./кв.м., и т.д., то так и считайте (складывайте). Умножать на общую площадь квартиры в данном случае не нужно. Получится общая стоимость в руб./кв.м. Например, 65 руб./кв.м. 3. Сравните (1) и (2).

Плата за капремонт жёстко привязана к «объёмам работ, стоимости материалов» и т.д. (ст. 158 ЖК РФ). Если сами собственники не запланировали конкретные работы по капремонту в своём доме, то и плата за капремонт взиматься не должна.

Моисеева Ирина Анатольевна пишет: Здравствуйте. Многоквартирный дом заключил договор управления с Управляющей организацией 1.06.2009г. на 5 лет. Сейчас УК предлагает заключить дополнительное соглашение на 2012г. В данном доп. соглашении предусмотрены работы по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту дома. Работы по капитальному ремонту предусмотрены на сумму исходя из платы 2 руб.с 1м2 общей площади в месяц. Капитального ремонта дома по федеральной программе не планируется. Данное доп. соглашение на 2012г. должно быть подписано более 50% собственниками (ст.162 ЖК РФ) или 2/3 от общего числа голосов собственников (ст.46 ЖК РФ)? Заранее спасибо.

Отвечаю: Для того, чтобы решение о проведении капитального ремонта (включая условия его оплаты) было законным (соответствовало ЖК РФ), оно должно быть принято на общем собрании большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). «Подписать договор или доп. соглашение» — это несколько другое действие, и по отношению к решению общего собрания оно вторично.

Людмила пишет 07.12.2011 г.: Здравствуйте.Должны ли мы платить за кап.ремонт ТСЖ_ОООКвартал ,если многоквартирному дому еще 3 года.(дом на гарантии в течении 5 лет от строительной компании-"Монолитхолдинг")

Отвечаю: Здравствуйте. Платить за капитальный ремонт или не платить — должны решать сами собственники на общем собрании исходя из потребностей дома, которые должны оценить специалисты. Если они примут такое решение, о видах, стоимости, сроках проведения работ по капремонту и о порядке их оплаты (а это их право, но не обязанность) — должны будут платить.

Для нового дома, действительно, устанавливается гарантийный срок не менее, чем пять лет. Из Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. » №214-ФЗ:

Юрий Юрьевич пишет 10.12.2011 г.: Здравствуйте, уважаемая администрация! Ямало-Ненецкий округ г.Губкинский, многоквартирный дом по адресу мкр-9 дом 19 (57 квартир, 130 человек, площадь жилого дома 2702,10).

Дом сдался застройщиком в 2006г. с общим узлом учёта тепловой энергии. С 2006 по конец 2009г общедомовой узел учёта тепловой энергии не был задействован и жильцы- собственники платили за использованное тепло согласно тарифу за полный календарный год ГУЖГу.

В 2010г на коллективном общем собрании дома жильцами – собственниками была выбрана управляющая компания ЖилкомСервис-2 в лице директора компании г-н Астафуров.

С января 2011г собственники стали платить за потребляемую теплоэнергию согласно показаниям общедомового счётчика(узла учёта тепловой энергии) расположенного в подвальном помещении дома, т.е на общедомовой территории (за летний период плата за тепло ужу не производилась).

В сентябре 2011г г-ном Астафуровым было проведено коллективное собрание с участием собственников многоквартирного дома с целью утверждения перечня работ по установке общедомового узла учёта тепловой энергии, в связи с чем было им предложено участие в программе, реализуемой на территории муниципального образования. За счёт данной программы софинансирования собственники жилых помещений оплачивают только 5 % от стоимости выполненных работ, т.е по установке общедомового узла учёта тепловой энергии. Собственники согласились участвовать в программе софинансирования, были собраны подписи.

6.12.2011 получаю счёт-квитанцию, где кроме строки СодержЖил, Домофон, присутствует новая строка Устан.ОПУ и напротив строки сумма 1735,04. Как я понимаю Устан.ОПУ - установка общего прибора учёта. Мне это сумма показалась необоснованной, я направился в администрацию г.Губкинский в отдел ЖКХ.

Специалист отдела ЖКХ Талия Ильгизовна объяснила, что г-ну Астафурову был отказ в участии в данной программе, мотивируя тем, что ДАННЫЙ ОБЩЕДОМОВОЙ УЗЕЛ УЧЁТА ТЕПЛОВОЙ ЭНЕРГИИ БЫЛ УЖЕ УСТАНОВЛЕН ПРИ СДАЧЕ ДОМА И НЕ МЕНЯЛСЯ (согласно тех.паспорту и др.документам), А ТОЛЬКО ПРОШЁЛ НЕОБХОДИМОЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ.

ВОПРОС: Объясните пожалуйста, правомерно ли действует директор УК г-н Астафуров выставляя в квитанции счёт за Устан.ОПУ . Как нужно вести себя собственникам, какие действия предпринять. Есть ли Федер.Закон который регулирует данный случай? При покупке ОПУ собственниками жилья многоквартирного дома, как правильно распределить денежные средства, т.к площадь квартир и количество прописанных разная (формула).

P.S.: на коллективном собрание прошедшего в сентябре г-м Астафуровым была огласована в смете сумма за установку общедомового узла учёта тепловой энергии 127000тыс.р (сумма, указанная в смете для администрации)

Отвечаю: Порядок принятия решений о проведении капитального ремонта установлен статьями 44, 46, 158 Жилищного кодекса РФ (см. текст основного ответа выше). Рекомендую собственникам дома на общем собрании принять решение о признании предыдущего решения (принятого в сентябре 2011 г., о выполнении работ по установке общедомового узла учёта тепловой энергии) — недействительным с момента принятия (возможно, в связи с введением собственников в заблуждение). Так как эти работы уже были выполнены при строительстве дома и их стоимость, соответственно, была включена в общую стоимость строительства дома, то нет никаких оснований собственникам их повторно оплачивать. Управляющая организация может выставлять собственникам лишь тот размер платы за содержание и ремонт жилья (включая капитальный ремонт), который установили сами собственники — см. ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Иное незаконно.

Стоимость работ по содержанию и ремонту жилья (в т.ч. по капитальному ремонту) распределяется между собственниками пропорционально общей площади принадлежащих им помещений (как жилых, так и нежилых) — это следует из ч. 2 ст. 39 ЖК РФ.