«Мечту» и «Дорожник» повели к девелоперам

Мэрия Самары ищет потенциальных инвесторов для передачи в рамках концессии двух заброшенных баз отдыха в Кировском и Октябрьском районах.

Эксперты признают, что объекты нуждаются в масштабной реконструкции, а срок окупаемости недвижимости будет долгим. Но сам факт выставления рекреационных площадок на конкурс может означать, что на каждую из них уже есть виды у как минимум одного из самарских девелоперов.

Городские власти планируют подыскать инвесторов для развития муниципальных туристических баз. 11 марта 2017 года опубликовано постановление администрации «Об утверждении перечня объектов, в отношении которых планируется заключение концессионных соглашений». В список попали здания и объекты, право собственности на которые «принадлежит или будет принадлежать городскому округу Самара». Среди них оказались и две базы отдыха: «Дорожник» и «Мечта».

База отдыха «Мечта» находится в Октябрьском районе, на пересечении Пятой просеки и ул. Советской Армии, в 400 метрах от берега Волги. Она располагается на двух участках площадью 49,82 тыс. кв.м. Объект неоднократно менял название и хозяев. В 1986 году это был пионерский лагерь «Волга». В 1987 году решением министерства высшего и среднего образования РСФСР его передали на баланс Куйбышевского планового института (ныне – ФГБОУ ВПО «Самарский государственный экономический университет»). До 2011 года эти здания функционировали в летний период как база отдыха «Мечта». Затем площадка не использовалась. Часть территории площадью 24,12 тыс. кв.м. находится в бессрочном пользовании СГЭУ.

База отдыха «Дорожник» располагается в Кировском районе Самары, на берегу Волги, в дубовом лесу. Согласно сведениям из открытых источников, она состоит из 14 деревянных домиков для отдыха, административного здания и санитарного узла. «Дорожник» находился на балансе МП «Благоустройство». Но с 2014 года турбаза не функционирует и находится в заброшенном состоянии. В средствах массовой информации упоминалось, что к объекту подведены коммуникации, которые отсутствуют в «Мечте», однако какие именно - уточнить не удалось.

В рамках концессионного соглашения оба объекта предоставят инвесторам для строительства или реконструкции. При этом базы останутся в собственности муниципалитета, однако обязательства по их строительству и право на использование переходит к новому владельцу. Условия концессии не уточняются. Однако, согласно карте правового зонирования Самары, площадка под базой отдыха «Мечта» находится в зоне Ж-3 (среднеэтажная жилая застройка). По правилам застройки и землепользования Самары, в ней можно возводить жилые дома на одну семью до четырех этажей, а также многоквартирные дома от двух до шести этажей. В Кировском районе к берегу Волги, где базируется «Дорожник», относятся территории с зонами Р-3 (природные ландшафты), Р-4 (памятники природы), Р-5 (садово-дачные участки), Ж-1 (малоэтажная застройка индивидуальными жилыми домами). В первых трех зонах допустимы лишь лесопарки, лугопарки, некапитальные вспомогательные строения (Р-3), дачи и огороды (Р-5). В зоне Ж-1 можно строить отдельно стоящие жилые дома на одну семью не выше трех этажей, сады и скверы.

Эксперты считают, что именно возможность строить в пределах предлагаемых баз коттеджи может спровоцировать интерес со стороны инвесторов. «В городе осталось мало свободной земли под малоэтажное жилье, что, несомненно, поднимает ее ценность. С точки зрения инвестиций на короткий срок - это наиболее оптимальный вариант, - убежден директор ГК «Институт оценки» Алексей Гурьянов. - Но в рамках концессионного соглашения будет прописан вариант использования территории. Поэтому здесь все зависит от власти - даст она возможность инвестору построить коттеджный поселок или нет». В то же время эксперты указывают на значительные расходы, которые потребуются для реконструкции, если необходимо будет придерживаться прежнего вида использования территории - под базы отдыха. Их размер эксперты назвать затруднились.

«Искать инвесторов нужно среди тех девелоперов, которые заинтересованы в развитии собственного туристического, гостиничного бизнеса, - уверен председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров. - В Самаре едва ли такие найдутся, возможно, в качестве инвестора придет какая-то федеральная сеть». Алексей Гурьянов же считает, что концессионеру придется вложиться обустройство коммуникаций, которые позволили бы проводить время на базе в зимний сезон. «Мы разрабатывали бизнес-планы для подобных объектов, и практика показывает, что функционирование турбазы только в летний период просто не позволяет окупить затраты на ее строительство, - комментирует Алексей Гурьянов. - Сейчас покупательская способность населения невысока, а доходы падают, поэтому такой отдых не должен быть элитным, цены должны быть приемлемыми для среднего класса». Олег Егоров считает, что наличие каких-либо коммуникаций не делает «Дорожник» более выгодным проектом, чем «Мечта». «Существующие коммуникации можно не брать в расчет, важны только технические условия подключения, - подчеркивает эксперт. - Все коммуникации на базах такого рода, как правило, старые и непригодные. Поэтому все они будут создаваться заново под объекты, которые запроектирует девелопер».

Участники строительного рынка сомневаются в рентабельности соглашений с мэрией . Вице-президент ГК «Берег» Вячеслав Сидорович сообщил «СО», что не заинтересован в подобном проекте. Генеральный директор ГК «Спектр недвижимости» Леонид Боярский считает, что для Самары практика передачи объектов в рамках договора концессии достаточно редка, поэтому сложно сказать, кто из самарских девелоперов может заинтересоваться. «Примеры такого партнерства бизнеса и власти уже существуют. Но там, где нет четкого понимания задач, а у власти функции скорее фискального толка, территории не развиваются, - убежден Леонид Боярский. - Возможно, наши чиновники найдут формы такого партнерства, которые заинтересуют бизнес и будут ему выгодны, но пока этого не произошло».

В администрации города на момент сдачи номера в печать постановление прокомментировать не успели. В МП «Благоустройство» на запрос «СО» ответ также не представили.

В одиночку не справились

Нынешняя попытка решить судьбу заброшенных самарских баз отдыха - не первая за последние годы инициатива мэрии в этом направлении. Однако раньше городские власти пытались решить этот вопрос за счет средств бюджета.

Так, в 2015 году заместитель главы администрации Самары Александр Филатов сообщал, что решено реанимировать все турбазы, находящиеся в муниципальной собственности. Среди них упоминались «Родничок», «Голубой экспресс», «Волжанка», «Волжские зори», «Волна», «Заволжская» и «Дорожник». Однако последний восстановлен так и не был.

Кроме того, в 2015 году заявлялось, что для организации работ по восстановлению неиспользуемых турбаз будет создано муниципальное предприятие «Самарские турбазы». Однако в свободном доступе каких-либо сведений о работе этой организации обнаружить не удалось. Не оказалось ее и в перечне муниципальных предприятий Самары, опубликованных на официальном сайте городской администрации.

Согласно расчетам портала «Биржа инвестиционных проектов», стоимость вложений в реконструкцию или строительство имеющейся базы отдыха может существенно варьироваться - от 20 до 800 млн рублей.

Так, развитие действующей базы отдыха в Сочи площадью 3 тыс. кв.м. может обойтись всего в 22 млн рублей со сроком окупаемости 4 года. Однако в этом случае все здания находятся в удовлетворительном состоянии, имеются коммуникации, и сама база отдыха выгодно расположена. В то же время реконструкция турбазы площадью 50 тыс. кв.м. в курортном районе Санкт-Петербурга может стоить уже 800 млн рублей.

Наиболее близким по параметрам к самарским реалиям вариантом является кейс инвестпроекта по реконструкции базы отдыха в Белорусии. Земельный участок составляет 20 тыс кв.м., при этом база не использовалась с 2012 года и, по сути, является заброшенной. На территории есть канализация, тепловые сети и сети связи, а также несколько зданий. Это приблизительно соответствует параметрам самарских баз «Дорожник» и «Мечта». В таких случаях объем привлекаемого капитала может составить от 140 млн рублей, а срок окупаемости - 5 лет.

Алексей Гурьянов считает, что стоимость проекта зависит от средств, которыми располагает потенциальный инвестор. «У кого-то есть возможность вкладывать долгосрочные инвестиции, у кого-то нет. У одного инвестора может быть 20 млн рублей, у другого 100 млн рублей - и это совсем разные задачи, и разный уровень доходности, - подчеркивает эксперт. - Поэтому при разработке проекта закладывается вариантность, моделируется бизнес, и тогда уже можно посмотреть, как меняется доходность, окупаемость и ее сроки, и что именно нужно инвестору».

ОЛЕГ ЕГОРОВ, председатель совета директоров ГК «Усадьба»

В городе наблюдается потребность в хороших базах отдыха, этот рынок очень слабо развит и услуга представлена мало. Среднестатистическому жителю Самары необязательно лететь в Турцию, ему достаточно неделю прожить в каком-то новом комфортном месте - это само по себе поможет отдохнуть.

Что располагается на территории брошенных баз:

База отдыха «Дорожник», Кировский район

• 14 деревянных домиков для отдыха
• Административное здание
• Санитарный узел

База отдыха «Мечта», Октябрьский район, 5-я просека

• Столовая площадью 211 кв.м.
• 6 жилых строений площадью от 96,4 до 103,5 кв.м.
• Изолятор площадью 107,7 кв.м.