Ипотека без первоначального взноса для переезда должна быть востребована

Но нужно правильно оценить риски и потенциал роста ставок по займам

Купить квартиру за наличные, не совершая альтернативной продажи, даже с помощью ипотеки, – мечта многих россиян. Но мечта малореальная, в этом может убедиться каждый, воспользовавшись ипотечным калькулятором на www.irn.ru. Но воспользоваться ипотечным кредитом без сложнейших бюрократических процедур, чтобы переехать из небольшой квартиры в жилье побольше (или наоборот), до сих пор было очень сложно. Почему? Давайте подумаем.

Вести нормальную жизнь и выплачивать ипотечный кредит можно, если отдавать банку ежемесячно не более 30% семейного бюджета. Допустим, семья из трех человек (двое работают) обладает общим ежемесячным доходом в 150 000 руб. Без ущерба для качества жизни и имея «запас прочности» на случай болезни, временной потери трудоспособности и т.п., она может выплачивать не более 50 000 руб. в месяц. Семье из трех человек нужна минимум двухкомнатная (а лучше трехкомнатная) квартира (см. «Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем»).

Откладывая на протяжении, например, семи лет те же 30% бюджета, семья могла накопить около 4 млн руб. (Давайте будем реалистами – большая часть денег, пусть была помещена на депозит, приносила проценты, но и в отпуск нужно съездить, растить и воспитывать ребенка тоже требует серьезных затрат.) Теперь рассчитаем возможную стоимость новой квартиры, исходя из тех же ежемесячных платежей в 50 000 руб. и первоначального взноса в 4 млн руб.:

• Тип платежей: аннуитетные
• Бюджет покупки квартиры: 8 056 722.45 руб.
• Первоначальный взнос: 4 000 000.00 руб. (49.65%)
• Размер кредита: 4 056 722.45 руб.
• Ставка кредита: 12.5 % годовых
• Срок кредитования: 15 лет
• Кол-во платежей: 180
• Ежемесячный платеж: 50 000.00 руб. (0.6% стоимости квартиры)
• Полные затраты с учетом процентов: 13 000 000.21 руб. (161.4% стоимости квартиры)
• Величина переплаты: 4 943 277.76 руб. (61.4% стоимости квартиры)

Как видно, можно претендовать на неплохую однокомнатную квартиру в довольно престижном районе. Или на «убитую» двушку (такая может попасться в любом районе). Этого ли хотела семья, улучшая жилищные условия? Наверное, нет.

Кстати, попробуйте рассчитать свои возможности по покупке, исходя из параметра ежемесячных платежей, но с прицелом на больший срок кредитования – 20, 30, даже 40 лет. Вы удивитесь, но серьезного расширения возможностей по бюджету покупки не увидите. Просто в последнем случае вместо 8 млн руб. на квартиру можно будет потратить около 9 млн руб., зато банку за 40 лет вы заплатите не около 5 млн, а около 20 млн руб.. Выплачивая все те же 50 000 руб. каждый месяц на протяжении 40 лет.

Многие банки стараются облегчить вступление потенциальных заемщиков в ипотечную систему, по крайней мере, внешне: опять объявляя о низких первоначальных взносах или об отсутствии необходимости предоставлять справки о доходах, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Либо изобретая особые ипотечные продукты, связанные, например, с покупкой новостроек (где риски часто делятся с застройщиком), либо с простыми сезонными скидками, призванными стимулировать рост выдачи кредитов (об этом аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» расскажет в ближайшее время).

Но если какая-то квартира у семьи уже есть, а нужно просто улучшить жилищные условия, то вот здесь ипотечный кредит на относительно небольшую сумму пригодился бы. Теперь такая возможность появляется.

Новый совместный ипотечный продукт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентства по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК) позволяет «монетизировать» существующее жилье и облегчает проведение альтернативных сделок. С запуском продукта «Переезд» у заемщиков появилось до двух лет на продажу имеющейся квартиры, в то время как новая квартира строится или просто приобретается с помощью ипотеки.

«При улучшении жилищных условий заемщику сегодня приходится в срочном порядке с дисконтом продавать старую квартиру, чтобы успеть внести вырученные за нее деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье, либо брать потребительский кредит на короткий срок под огромные проценты на первоначальный взнос, скрывая этот факт от ипотечного кредитора, - поясняет исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик. - Поскольку альтернативные сделки с использованием ипотеки сегодня очень популярны на рынке, родилась идея подобного совместного продукта».

Продукт «Переезд» состоит из двух частей: основной и дополнительной. Основная часть - стандартный ипотечный кредит на приобретаемое жилье, полученный заемщиком на срок до 30 лет по одной из действующих программ АИЖК: «Новостройка», «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал». Дополнительная часть - «короткий» кредит от АРИЖК под залог старой квартиры: заемщик получает до 80% рыночной стоимости жилья по ставке от 12,5%. Именно эти средства учитываются в качестве первоначального взноса по основному кредиту. Такой кредит выдается на 1-2 года, гасится за счет продажи «старого» жилья и может быть погашен досрочно.

«Продукт «Переезд» позволяет заемщику улучшить жилищные условия, сменить место проживания или при переезде в жилье меньшей площади получить дополнительные денежные средства, которые могут быть использованы в том числе для снижения долговой нагрузки на заемщика по ранее полученному ипотечному кредиту», - поясняет генеральный директор АРИЖК Леонид Векшин.