Исследование «Реального времени»: кому принадлежит казанский рынок офисных площадей

В третьем материале нашей серии о рынке офисных площадей Казани газета «Реальное время» составила список самых влиятельных девелоперов республиканской столицы и выяснила, кому из казанских бизнесменов принадлежит больше всего офисных площадей. Ранее, напомним, мы составляли похожие рейтинги по владельцам торговых и гостиничных площадей Казани. Несколько бизнесменов попали как минимум в два рейтинга, но есть и девелоперы, умудрившиеся просочиться сразу на топовые места трех рынков сразу. В топе владелец арестованных 79 тысяч метров — трети офисных площадей Казани — Алексей Семин, 18% у лидеров — «Корстона» и «Сувара». Выяснили мы и то, что по куску «офисного» пирога принадлежит Анатолию Чубайсу с Рафинатом Яруллиным, нефтехимическому гиганту РТ и бывшим банкирам, к которым предъявлен иск Роберта Мусина на миллиард рублей. Самый «невезучий» БЦ — MEGGAPARK: сразу два его владельца ныне могут лишиться его части.

Лидером по числу офисных площадей в Казани является основатель и владелец группы ASG Алексей Семин, который занимал 15-ю строчку по объему принадлежащих или принадлежавших ему торговых площадей (28,6 тыс. кв. м: две очереди здания ТОЦ «Грани» и сгоревший ТЦ «Адмирал»). На рынке же бизнес-центров Семин был до сих пор вне конкуренции. Один из экспертов в нашем майском материале предсказывал, что «оживление рынка возможно после ареста имущества компании «АС Менеджмент», собственником которой является Алексей Семин». По мнению Гайка Папояна, директора отдела региональных проектов CBRE, компании Семина принадлежало на момент ареста 400 объектов недвижимости по всей России, включая большое количество объектов коммерческой недвижимости в Казани. Папоян также предположил, что некоторые арендаторы захотят сменить офис, чтобы избежать ассоциации с компанией Семина.

В настоящий момент сам бизнесмен находится по Франции, в середине августа прокурор РТ Илдус Нафиков объявил об инициировании его экстрадиции, решение о которой должна принять Генпрокуратура РФ. Впрочем, накануне заочный арест был отменен. При этом о снятии ареста с имущества олигарха речи пока не идет. По-прежнему арестована доля Семина в торгово-деловом комплексе MEGGAPARK (см. наши прошлые материалы серии: это самый большой офисный центр Казани на 94,4 тыс. кв. м, состоящий из альфа, бета, гамма, дельта-центров и двух предполагаемых очередей по инвестпроектам — сигма и йота). Добавим, что ТДК MEGGAPARK не принадлежит одному бенефициару, его доли распылены аж на 50 владельцев и юридических лиц. Основные бенефициары, помимо Идрисовых, — британская Fujiтsu Sеrvisеs Liмiтеd (10,5 тыс. кв. м), ОАО «Технопарк «Терминал» и многочисленные физические лица.

Общий объем офисных площадей, арестованных ныне по делу «Адмирала», — 79,1 тыс. кв. м. Фото supermarket-m2.ru

Полностью или частично заблокированы активы олигарха в деловых центрах «Журналистов, 2а» и «Проточная, 8», входящих в пятерку самых дорогих БЦ класса «С» в Казани. А также БЦ «БТИ-центр», БЦ «Авангард», «Халитова, 2», «Нариманова, 40», те же «Грани» и, наконец, «Блок-офис на Московской», который попал в наш топ-10 самых дорогих бизнес-центров с офисными площадями класса «В». Общий объем офисных площадей, арестованных ныне по делу «Адмирала», — 79,1 тыс. кв. м. Это почти 10-я часть всего офисного «пирога» Казани (мы, напомним, насчитали всего 804,7 тыс. кв. м). Будет ли это имущество в конечном счете продано с молотка, как вследствие этого поделится этот кусок «пирога», кто станет новым бенефициаром семиновских офисных угодий, узнаем лишь в 2016 году, когда, по мнению Нафикова, могут начаться суды по делу «Адмирала».

Чуть уступает группе Семина «Плаза-Партнерз», которую через ЗАО «Партнерз Девелопмент» контролирует «Сувар-Эстейт». Последняя является балансодержателем основных «суваровских» торговых центров, которые были заложены в банках. Ранее, в 2010 году имущество бывшего владельца «Плазы» (напомним, владельцы «Сувара» занимали 5-ю строчку в нашем казанском рейтинге торговых площадей и 7-ю строчку общем рейтинге РТ), девелопера «Сувар-Казань» отошло «АК БАРС» Банку «в качестве обеспечения по кредитам на общую сумму 5,4 млрд руб». «Сувар Эстейт» был основан бизнесменами Ильшатом Габбасовым и Ренатом Салаховым в 2008 году, и лишь 8 апреля 2010 года компания объявила о размещении по закрытой подписке обыкновенных акций на сумму 1,5 млрд рублей (нынешний уставный капитал). Suvar Plaza обеспечила своими 74,5 тыс. кв. м офисных площадей вторую строчку владельцам. Впрочем, напомним, что отделить офисную площадь от торговой порой бывает очень сложно. Так, разные наблюдатели и эксперты по-разному оценивают офисное пространство «Сувара». Фигурируют цифры в 13 тыс. кв. м, 32,8 тыс. кв. м (данные LCMC) и 52,9 тыс. кв. м (данные ГУД РТ). Формально же «Сувар» владеет 9,2% офисного пирога. А вместе с «Корстоном» — у них на двоих 20% рынка.

На третьем месте рейтинга – ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок», владельцы «Корстона». Фото Анатолия Кузнецова shaimiev.tatarstan.ru

На третьем месте «соседи» «Сувара» по рейтингу ТЦ — ОАО «Комплекс гостиницы «Орленок», владельцы «Корстона» (7-е место в нашем торговом рейтинге Казани). Они, к слову, пробрались и в наш гостиничный рейтинг, заняв там 6-е место. Здесь стоит обязательно уточнить, что в последние годы «Корстон», включая его торговые, гостиничные и офисные площади, развели по разным бенефициарам. А со строительством и вводом второй очереди «Корстона» в 2013 году его площади увеличились. Так, в отдельных наших прошлых рейтингах, составленных по списку Росреестра, фигурировала порой цифра площадей «Корстона» в 66,5 тыс. кв. м. Однако с вводом второй очереди ГТРК на 20,9 тыс. кв. м его действительная площадь выросла до 87,5 тыс. кв. м. При этом «Орленку» формально принадлежит 70 тыс. кв. м всего «Корстона», а другому совладельцу — ЗАО ТД «Русская Тройка» — 17,5 тыс. кв. м. В результате, если подходить к составлению рейтинга формально и юридически точно, «Орленок» занимает в нем 3-е место, «Русская Тройка» — 9-е место. В действительности же владельцы обоих бенефициаров — одни и те же лица. И через различные бенефициарные связи оба отеля принадлежат одним владельцам. Так, например, Анатолию Кузнецову, контролирующему «Русскую Тройку», принадлежит 9,45% «Орленка», а «Тройке» — 14,55% того же «Орленка». В итоге именно владельцы «Корстона» должны были бы занимать первую строчку нашего рейтинга, сместив Семина с пьедестала. Однако случай с ГТРК такой же сложный, как и случай «Сувара». Его офисные метры аналитиками подсчитываются по-разному. Фигурируют 10 тыс. кв. м, 22,8 тыс. кв. м (данные LCMC) и, наконец, 16 тыс. кв. м (данные Гильдии девелоперов РТ). 87,5 тыс. «квадратов» «Корстона» — это почти 11% офисного рынка.

Обладатель четвертого места нашего рейтинга, владелец технопарка «Идея» бизнес-парк ОАО «ИПТ «Идея» — новичок в наших последних исследованиях, в отличие от вышеперечисленных. Ему принадлежат 28,6 тыс. кв. м площадей парка — это 3,5% офисного рынка Казани. Впрочем, это общая его площадь: напомним, там же существует «инновационный бизнес-инкубатор», «инновационно-технологический центр» и «нанотехнологический центр» (на территории парка ведут деятельность более 100 компаний). В действительности же «Идее» принадлежат офисные помещения для инновационных проектов на ранней стадии развития (2,5 тыс. кв. м) и офисные помещения для сервисных компаний и компаний на стадии расширения (10,2 тыс. кв. м). То есть всего 12,7 тыс. кв. м офисных площадей. Сам бенефициар был создан в 2002 году решением правительства РТ. У компании также есть «дочки» — это ОАО «УК «Идея Капитал» (основной вид деятельности — профессиональное управление объектами офисной и индустриальной недвижимости, 10% принадлежит «Татнефтехиминвест-холдингу») и ООО «Инновационно-производственный Технопарк «Идея-Юго-Восток» (вид деятельности тот же, 74% принадлежит «Татнефти»). При этом основные бенефициары самой «Идеи» — ОАО «Роснано» Анатолия Чубайса (46,2%), «Татнефтехиминвест-холдинг» Рафината Яруллина (29,8%) и Инвестиционно-венчурный фонд РТ (23,9%).

Основные бенефициары «Идеи» — ОАО «Роснано» Анатолия Чубайса, «Татнефтехиминвест-холдинг» Рафината Яруллина (на фото слева) и Инвестиционно-венчурный фонд РТ. Фото prav.tatarstan.ru

На пятом месте находится предприниматель Альберт Рахматуллин, который попадал в наш рейтинг торговых площадей Казани, правда, не на топовые позиции. Но на офисном рынке он владеет 3% всех казанских площадей. Помимо доли в фигурирующем в наших торговых рейтингах КРЦ «Родина» ему принадлежат еще два БЦ: офисный центр «Венди» и бизнес-центр на Гоголя. Еще 264 кв. м «Родины» принадлежит супруге бизнесмена Венере Рахматуллиной. «Родина», пожалуй, — самый большой БЦ, принадлежащий бизнесмену: несмотря на отсутствие класса его офисных площадей, он входит в четверку самых крупных БЦ Казани. Всего ему принадлежит 24,7 тыс. кв. м на офисном рынке столицы РТ.

Еще одна знакомая нам по прошлым исследованиям рынков семья — семья Гильфановых — на 12-м месте рейтинга. Они попадали в наше поле зрения со своим отелем «Рамада» (12 тыс. кв. м) — 11-е место в казанском рейтинге. В офисный рейтинг Гильфановы попали, владея двумя бизнес-центрами: «Уницентр» и «Сфера». Самый большой из них — «Уницентр», занимающий 6-ю строчку среди самых больших БЦ Казани следом за «Идеей». Общая площадь офисных площадей, принадлежащих этой семье, — 11,5 тыс. кв. Семья имеет отношение и к строительному бизнесу: им принадлежит один из известных казанских застройщиков — компания «Унистрой», основанная Рашидом Гильфановым и возглавляемая ныне его сыном.

На 8-м месте известный бизнесмен Владимир Малыгин, занимавший в рейтинге рантье РТ «Реального времени» 4-ю строчку и 9-ю строчку в казанском рейтинге владельцев ТЦ. Ему, напомним, принадлежит сеть «Мегастрой», сеть магазинов «Агава». Малыгин также строит на Горьковском шоссе новый ТЦ, площадь которого планируется на уровне 53 тыс. кв. метров. На офисный рынок Малыгин попал со своим БЦ «Азинский» с 14,8 тыс. «квадратов» (замыкает десятку самых крупных БЦ Казани).

На 9-м месте расположились структуры, близкие к банку «Зенит» в лице ЗАО «Ф.П.Финанс», скрывающиеся за кипрским офшором «Дэмроч Холдингз Лимитед» — у них 14,1 тыс. кв. м. И, наконец, замыкает десятку Альфия Хафизова из когда-то влиятельного банковского клана Хафизовых: ей формально принадлежит БЦ класса «А» на 14 тыс. кв. м. Подробнее о ситуации со структурой офисного бизнеса Хафизовых и их бывшем «Идельбанком» мы расскажем в материале, посвященном крупнейшим залогодержателям казанских офисных площадей.