Город радикально зачистит Алма-Атинку

Мэрия Самары отклонила проект межевания участка ул. Алма-Атинской, разработанный владельцами расположенных на ней гостиниц и кафе.

Это означает, что целый район незаконно построенных ресторанов, гостиниц, автомоек и саун, появившихся там с нарушением существующих градостроительных норм, продолжит существование «на птичьих правах», в ожидании неизбежного сноса под реконструкцию и расширение улицы.

Улица Алма-Атинская сегодня плотно застроена различными объектами коммерческой недвижимости развлекательного и сервисного характера: кафе, ресторанами, гостиницами, автомойками и другими. Владельцами их выступают представители ряда этнических групп. Эти постройки размещены на землях, ранее относившихся к дачному массиву и предназначенных под садоводство. Многие годы здания оставались не оформленными юридически и по сути незаконными.

В 2013 году правительство Самарской области решило модернизировать ул. Алма-Атинскую. В рамках подготовки к чемпионату мира по футболу 2018 года ее планировали расширять до четырех полос. Предполагалось, что часть территорий, занимаемых различными заведениями, будет изъята, поскольку находится в створе красных линий. В администрации Самары «СО» сообщали, что речь идет об изъятии для государственных нужд 82 участков.

Планы города напрямую задевали интересы владельцев объектов недвижимости, расположенных вдоль улицы. Группа собственников попыталась найти способ сохранить свой бизнес. Они предложили подготовить за свой счет проект планировки и межевания территории по ул. Алма-Атинской от Московского шоссе до ул. Стара-Загора и получили на это разрешение в апреле 2015 года. С октября по ноябрь 2016 года состоялись публичные слушания по готовому проекту. 10 ноября 2016 года администрация Кировского внутригородского района Самары, проводившая слушания, опубликовала их результаты. В связи с отсутствием отрицательных мнений в адрес проекта его рекомендовали поддержать в представленной редакции. Проект предполагал, что ширина дорожного полотна составит 14 м, тротуаров и велодорожек - 3 м. Предусматривалось размещение газопровода, водопровода, кабеля освещения, ливневой канализации. Участки, на которых расположены объекты бизнеса, при этом оставались нетронутыми, и необходимость в их изъятии отпадала. Предусматривалось и благоустройство территории.

Однако в итоге чиновники отвергли предлагаемый им сценарий. На совещании в мэрии Самары, прошедшем в начале июля 2017 года, глава города Олег Фурсов однозначно высказался против сужения красных линий, поскольку это невыгодно для развития города.

Одновременно с этим стало известно, что документацию по планировке территории для размещения ул. Алма-Атинской отклонили. Соответствующее постановление администрации Самары опубликовано 8 июля 2017 года. Городские власти также рекомендовали направить документацию в департамент градостроительства на доработку с учетом протокола публичных слушаний и заключения по его результатам. Согласно тексту ответа на запрос «СО», администрацию не устроило то, что створ красных линий составлял лишь 40 метров - минимальная ширина, предусмотренная СНиП 2.07.01.89. По мнению властей, при вероятной реконструкции ул. Алма-Атинской и строительстве съездов с нее (а такой сценарий достаточно реален, учитывая значимость дороги как «поперечника», связывающего транспортные потоки между ул. Стара-Загора, проспектом Карла Маркса и Московским шоссе) нужно как минимум 100 м. «Кроме того, в представленном чертеже проекта межевания не указаны линии отступа от красных линий, а также охранные зоны водопровода и газопровода. Поэтому проект направлен на доработку», - прокомментировали в мэрии.

Представитель инициативной группы собственников объектов на ул. Алма-Атинской Аргирис Гарагашев убежден, что их проект полностью соответствует требованиям законодательства. «Алма-Атинская улица является магистралью районного значения регулируемого движения, створ красных линий должен составлять 40-80 м. Мы уложились в эти рамки». Отдельно подчеркивают инициаторы проекта, что он предусматривает расширение дороги до четырех полос вместо существующих двух.

Владельцы недвижимости уже пожаловались в прокуратуру на администрацию. «Наш проект отклонили с нарушением процедуры, установленной законом. В соответствии с Градостроительным кодексом, на основании которого действуют административный регламент и стандарты предоставления государственных услуг, решение должны были принять намного раньше, - подчеркивает Аргирис Гарагашев. - Решение по такого рода проектам требует 14 дней с момента завершения публичных слушаний и опубликования протокола по ним. Слушания завершились 11 ноября 2016 года, однако никаких действий не предпринималось администрацией до последнего времени».

Эксперты сомневаются, что в сложившихся обстоятельствах собственникам объектов на ул. Алма-Атинской удастся договориться с администрацией. По мнению начальника юридического управления ООО «Самкорп» Анны Шухровой, высок риск изъятия земель. «На законодательном уровне предусмотрена возможность изъятия земель для размещения объектов транспорта и путей сообщения. Она регулируется постановлением правительства РФ от 2 сентября 2009 года №717 «О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса», - пояснила Шухрова. - Если правообладатели посчитают решение об изъятии противоречащим законодательству, они могут обжаловать решение в суде. Но, полагаю, в данном случае это не приведет к желаемому результату, видимые основания для отмены решения об изъятии отсутствуют».

В министерстве строительства Самарской области подтвердили, что, согласно СНиП 2.07.01.89, ширина магистральных улиц в красных линиях принимается от 40 до 80 м. Однако существует и другой документ, который следует принимать во внимание, подчеркнули в ведомстве. Это рекомендации по проектированию улиц и дорог городов и сельских поселений, разработанные Центральным научно-исследовательским и проектным институтом по градостроительству Минстроя России в 1992 году. Согласно ним, ширина магистральных улиц в красных линиях в крупных городах принимается от 50 до 75 м. «Министерство полагает, что сужение красных линий ул. Алма-Атинской до минимально возможного в дальнейшем будет препятствовать ее реконструкции, - сообщили в минстрое. - А также оно помешает развитию транспортных сетей между жилыми, промышленными районами и центром города и способно представлять угрозу безопасности дорожного движения». Именно этой аргументацией Минстрой и обосновал свое негативное отношение к инициативе бизнесменов с «Алмаатинки».

Компенсации не получат

Серьезной проблемой для собственников участков, расположенных вдоль ул. Алма-Атинской, может стать то, что их земли до сих пор не переведены в зону, соответствующую их использованию. Эксперты считают, что из-за этого они не смогут рассчитывать на серьезную компенсацию в случае изъятия площадок для государственных нужд, то есть для реконструкции и расширения улицы.

В марте 2016 года собственники 35 участков вышли на публичные слушания с инициативой по переводу их территорий из зоны Р-5 (садово-дачные участки) в зону Ц-2 (деловые и коммерческие предприятия). Последняя позволила бы снять все вопросы касательно использования этих наделов и строительства на них торговых и прочих коммерческих помещений. Кроме того, при изъятии таких участков власти должны выплатить собственникам установленную компенсацию, поскольку их постройки оказались легализованы. Предполагалось согласовать участки под размещение ресторанов и баров с алкогольными напитками, магазинов, гостиниц, домов отдыха и центров обслуживания туристов.

В начале июня 2016 года опубликовали результаты этих слушаний, согласно которым проект изменений предложили поддержать. Однако решения по переводу участков в нужную зону до сих пор так и не последовало.

Эксперты считают, что в такой ситуации владельцам участков едва ли удастся получить и существенную компенсацию за изъятие своих земель. «Выкупная цена изымаемых земельных участков будет определяться по результатам проведенной оценки, - прокомментировала Анна Шухрова. - При определении размера возмещения не будут подлежать учету объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, возведенные вопреки его разрешенному использованию. Следовательно, собственники зданий, которые возведены на участках под садоводство, лишатся возмещения». Вице-президент ПАСО Алексей Бородин отмечает, что собственники участков правомерно проявляли инициативу в части приведения зонирования территории в соответствие с ее использованием. «Застройка этой улицы шла на протяжении не одного десятка лет, и удивительно, что власти города только в последнее время озаботились этим вопросом, - прокомментировал Алексей Бородин. - Эти собственники обращались с заявлением о переводе участков из одной категории в другую, и следует изучить, насколько правомерен отказ. Потому что если продлить эту линию защиты и оспорить его возможно, у граждан появится полноценное право обжаловать действия властей. На данный же момент права граждан, которые имеют в собственности земельные участки, определенно нарушаются». Эксперт также отмечает, что это право необходимо утвердить для того, чтобы вести дальнейший диалог с властями. «В итоге администрации потребуется выкупить эти территории у собственников в установленном порядке, и вопрос будет заключаться только в размере компенсации», - убежден Алексей Бородин.

«Евротелеком» предложил альтернативу

Возможным интересантом вопроса об изъятии участков вдоль ул. Алма-Атинской и сносе возведенных на них строений собственники недвижимости называют ООО «Евротелеком». На чем основана эта версия, судить сложно - исходя из имеющейся информации, прорабатываемые «Евротелекомом» планы застройки района напрямую на имеющиеся объекты не накладываются.

В 2016 году «Евротелеком» получил разрешение на подготовку документации по планировке территории в границах ул. Алма-Атинской, Московского шоссе, Ракитовского шоссе и проспекта Карла Маркса в Кировском районе Самары. Соответствующее распоряжение департамента градостроительства Самары от 21.06.2016 опубликовано 24 июня 2016 года. Площадь территории, отводимой под планировку, составляла 232,13 га. В рамках подготовки проекта требовалось учесть размещение на территории уже существующей и вновь проектируемой застройки, границ землевладений, крупных инженерных сооружений и коммуникаций, транспортной инфраструктуры. Также необходимо предусмотреть сохраняемую застройку и ландшафт и схему организации улично-дорожной сети. На все это «Евротелекому» отводилось 12 месяцев.

Вскоре после этого, в октябре 2016 года, в открытых источниках появились концепции развития именно этой территории в границах ул. Алма-Атинской, Московского и Ракитовского шоссе и проспекта Карла Маркса. При этом название компании-инвестора или автора проекта держалось в тайне. Данные же о собственниках участков, согласно выписке из ЕГРП, отсутствуют. Согласно концепции, между ул. Алма-Атинской и Ракитовским шоссе запланировано строительство ресторана, медицинского центра, центра развлечений, мотелей, VIP-коттеджей и развлекательных домиков. Общая площадь парка должна составить 99,43 га.

По версии Аргириса Гарагашева, разработанный предпринимателями проект планировки может противоречить планам «Евротелекома». «Препятствия в утверждении нашей документации возникли после того, как стало известно о намерении возводить на Алма-Атинской жилой район», - заметил он.

С самим «Евротелекомом» связаться не удалось - телефоны компании, указанные как контактные, не отвечали. Соответственно, на момент сдачи номера не было известно, чем увенчались разработки компании, хотя время, отведенное на подготовку документации, уже вышло.

При расширении ул. Алма-Атинской объекты, построенные на красных линиях, автоматически подлежат сносу. Эта угроза висит по сути дела над всеми зданиями, поскольку ни одно из них не находится полностью за пределами линий.

Согласно данным спутниковых карт, по северной стороне максимально близко к линиям расположены не менее 22 ремонтных мастерских, кафе и гостиниц, а также еще порядка 20 безымянных сооружений и складов. Среди них рестораны «Парадиз», «Легенда», кафе «Богема», «Ливерпуль», «Алмаз», гостиница «Алмаз», гостиничный комплекс «Стар». Там же базируется ряд автомастерских и центров: «Чипфорд», «Газель-сервис», автоцентр «Самгир», шинный дискаунтер «Юнипол», автосервис Status. Одно из зданий занято «АС Авто», официальным дилером марок Lifan, Chery, ZOTYE. В перечне объектов, которым грозит снос, находится и несколько торговых фирмкомпания «Энигран», производящая жалюзи, оптово-розничная фирма «Индустрия М», торговая компания «Эталон теплиц».

По южной стороне в зону сноса попадают комплекс отдыха «Логово», гостиничный комплекс «Элизиум», ресторанно-гостиничные комплексы «Империя» и «Ла Мезон». В зоне риска и несколько объектов общепита - кафе-рестораны «Девичья башня», «Беркут», «Восток», «Арарат», «Халяль», «Встреча», банкетный зал «Метрополь». Существенная часть территории, потенциально подпадающей под реконструкцию дороги, занята автоцентрами и автомастерскими – «Автохобби», «Тюльпан», «Автомикс», «Драйв», Export Glass, «Автоокей».

Требования к магистралям районного значения регулируемого движения:

• Расчетная скорость движения - 80 км/час
• Ширина полосы движения - 3,5 м
• Число полос движения - 4-8
• Ширина пешеходной части тротуара - 3 м
• Ширина улиц и дорог в красных линиях принимается для магистралей - 40-80 м
• Интервал пешеходных переходов - 200-300 м

Источник: Строительные нормы и правила СНиП 2.07.01.89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

АЛЕКСЕЙ БОРОДИН, вице-президент ПАСО Есть пример сходной ситуации - реконструкция Московского шоссе. Там были случаи, когда здания, выходившие за красные линии, сносили, однако собственникам предоставляли их рыночную собственность в качестве компенсации. Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области вело тогда серьезную работу. Точно так же есть и масса примеров в судебной практике, когда собственники не были довольны результатом и решали вопрос судебно. Этот вопрос может быть так или иначе урегулирован, главное, не уклоняться от его разрешения, а работать над ним.

АРГИРИС ГАРАГАШЕВ, представитель инициативной группы предпринимателей на ул. Алма-Атинской Публичные слушания по проекту планировки прошли в нашу пользу, 4253 подписи было за, 0 против. За всю историю самарской практики проведений публичных слушаний никогда не было такого массового волеизъявления. Однако власти проигнорировали этот факт. Мы обращались в администрацию, направляли письмо непосредственно мэру города, на какой стадии находится принятие решения по нашему проекту планировки. Но в течение семи месяцев администрация бездействовала. Мы потратились на разработку проекта планировки, провели инженерные изыскания, общая стоимость проекта составила порядка 5 млн рублей. В результате последовало неправовое решение по проекту, но только после того, как мы обратились с заявлением в прокуратуру.